Même lorsqu’une vente immobilière a été consentie entre le vendeur et l’acheteur, il est tout à fait possible pour ce dernier de se rétracter. Toutefois, des conditions strictes entourent la rétractation d’une promesse de vente et au-delà d’un certain délai, des pénalités vont s’appliquer pour l’acheteur. En 2022, la Cour de Cassation a légèrement assoupli certaines conditions.
Les différences entre la promesse unilatérale et le compromis de vente
Pour connaître les obligations d’un acheteur et d’un vendeur lors d’une transaction immobilière, il convient de distinguer la promesse unilatérale de vente et le compromis de vente, qui sont deux contrats distincts.
Dans la promesse unilatérale de vente, seul le vendeur s’engage à vendre son bien aux acheteurs potentiels et ces derniers peuvent se rétracter à tout moment. Dans un compromis de vente, toutes les parties sont impliquées et ont des obligations envers l’autre.
Obligations pour l’acheteur et le vendeur
Dans un compromis de vente, le vendeur et l’acheteur s’engagent tous deux dans la transaction : le premier promet de vendre son bien à l’acheteur, qui en retour s’engage à l’acquérir. Une promesse unilatérale n’engage absolument pas l’acquéreur, même si celui-ci doit verser un acompte de 10% du prix de vente au moment de la signature de l’acte.
L’implication de l’acquéreur a une grande importance au niveau juridique. Dans le cas où ce dernier souhaite se retirer de la vente, le vendeur peut engager des poursuites pour demander une transaction immobilière forcée. Des dommages et intérêts d’un montant équivalent à 5-10% du bien doivent également être versés.
Délai du droit de rétractation de compromis de vente
La signature d’une promesse de vente n’engage pas le futur acquéreur immédiatement. En effet, ce dernier dispose d’un délai légal de rétractation d’une durée de dix jours ouvrables. Ce délai commence dès le lendemain de la remise en main propre du compromis de vente ou le lendemain de la présentation de la lettre recommandée avec avis de réception notifiant la signature du compromis de vente.
Si le dernier jour du délai légal de rétractation tombe un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, ce délai est rallongé d’une journée. C’est la date d’envoi de la demande qui sera prise en compte pour vérifier la légalité du délai.
Comment se rétracter d’un compromis de vente ?
Seul l’acquéreur peut se rétracter d’un compromis de vente mais il doit respecter des conditions très strictes, notamment s’il se trouve encore dans le délai légal. Dans le cas d’acheteurs mariés, les deux signatures doivent se trouver sur la demande, sauf si l’un des époux est mandaté pour représenter le conjoint. Si la vente immobilière comporte plusieurs acheteurs, toute rétractation se fait à titre individuel et n’engage que la personne qui en fait la demande.
Avant l’expiration du délai de rétractation
Dans le cas où l’acheteur se trouve toujours dans le délai légal de rétractation de dix jours, il peut envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception pour notifier sa demande. Dans une vente entre particuliers, la lettre recommandée doit être envoyée au vendeur. Si un acte authentique a été rédigé par un notaire, l’acheteur qui souhaite se rétracter doit envoyer sa lettre au cabinet de ce dernier.
Il n’est pas obligatoire de mentionner le motif de la rétractation et l’annulation n’entraîne aucune pénalité pour l’acquéreur. Ce dernier se verra également rembourser tout dépôt de garantie préalablement versé, dans sa totalité. Le propriétaire vendeur ne dispose d’aucun recours légal pour obliger l’autre partie à acquérir le bien.
Un e-mail peut-il suffire pour se retirer d’un compromis ?
Jusqu’en 2022, il était obligatoire d’envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception pour se rétracter d’un compromis de vente. Mais en février 2022, la Cour de Cassation a cassé un arrêt de la Cour d’Appel dans le cadre d’un conflit au sujet d’un compromis de vente. Se basant sur l’article L271-1 du Code de la Construction et de l’Habitation, la Cour de Cassation a établi que l’envoi d’un mail pour une demande de rétractation présentait des garanties équivalentes à l’envoi d’une lettre recommandée.
Les autres conditions n’ont toutefois pas été modifiées : le délai de rétractation est toujours de dix jours et le destinataire doit pouvoir justifier de la réception du mail. Cette technique est donc plutôt réservée aux signatures d’actes authentiques, afin d’éviter tout conflit.
Après l’expiration du délai de rétractation
Après l’expiration du délai de rétractation, l’acquéreur a toujours la possibilité de se retirer de la vente mais il le fait à ses risques et périls. En effet, ce délai passé, le vendeur est en droit de demander des dommages et intérêts et de saisir la justice pour procéder à une transaction forcée.
Un acquéreur peut toutefois se retirer de la vente sans aucune pénalité, si l’une des conditions suspensives du contrat est réalisée. Le non financement du prêt par les banques est généralement la clause suspensive la plus commune.
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