Logement insalubre ou en état de péril : quels risques pour le propriétaire ?

Un logement déclaré insalubre ou en état de péril engage la responsabilité du propriétaire qui doit se conformer à l’arrêté déclaré pour le logement en question. Des travaux ou une démolition peuvent être ordonnés et en cas de non respect de la loi, le propriétaire risque de lourdes sanctions pouvant aller jusqu’à des peines de prison.

Comment un logement est-il déclaré insalubre ?

On considère qu’un logement est insalubre lorsque celui-ci présente un risque, voire un danger pour la sécurité ou la santé des personnes qui s’y trouvent. Certains locaux comme les caves et les combles seuls sont de facto considérés comme insalubres pour un usage d’habitation, sauf s’ils respectent des critères extrêmement stricts.

Toute suspicion ou insalubrité avérée doit être signalée à la préfecture du département le plus rapidement possible et par tout moyen à disposition. La préfecture évalue ensuite le risque grâce à des visites qui ne peuvent être programmées qu’entre 6h et 21h. L’insalubrité doit être constatée par un rapport du directeur général de l’Agence Régionale de Santé ou du directeur du Service Communal d’Hygiène et de Santé. Une fois le rapport remis au préfet, celui-ci adopte un arrêté de traitement d’insalubrité. Si la demande est urgente, le tribunal administratif doit être saisi par la préfecture pour envoyer un expert dans les plus brefs délais.

Sous quels délais les travaux doivent-ils être réalisés ?

Les travaux exigés par l’arrêté de traitement de l’insalubrité doivent être réalisés dans un délai qui dépend de la situation et qui est déterminé sur le document officiel. Les délais peuvent dépendre de l’ampleur des travaux à réaliser ou des mesures à prendre pour régler le problème. Les mesures suivantes peuvent être exigées :

  • Réparation des éléments incriminés ou mise en place de toute mesure destinée à régler la situation d’insalubrité ;
  • Démolition du bâtiment, d’une partie du bâtiment ou de l’installation ;
  • Fin de la mise à disposition du bâtiment pour un usage d’habitation ;
  • Interdiction d’utilisation des lieux ou d’habitation pour un temps déterminé ou définitif.

Dans le cas où l’arrêté prévoit une interdiction d’habiter dans le logement, le propriétaire du bâtiment doit assurer le relogement des locataires dans les délais prévus par le document. C’est également le cas si l’arrêté prévoit une interdiction définitive d’habiter dans le logement.

Si les travaux n’ont pas été terminés dans les délais impartis, le propriétaire se doit de payer une astreinte pour chaque jour de retard. La somme quotidienne peut aller jusqu’à 1000€ mais la somme dépend de l’ampleur des travaux et des conséquences de leur non-exécution sur les locataires et le voisinage.

Quels sont les risques en cas de non-réalisation des travaux ?

Un propriétaire ne peut refuser de réaliser les travaux mentionnés dans l’arrêté ou de se soumettre aux interdictions qui ont été décidées. Tout refus volontaire de faire les travaux est sanctionné par une peine pouvant aller jusqu’à 50000€ d’amende et un an d’emprisonnement. En cas de circonstances aggravantes, la justice peut aussi décider de confisquer le bâtiment et de frapper le propriétaire d’une interdiction d’acheter un bien immobilier à usage locatif pour une durée de dix ans.

Si le propriétaire refuse volontairement d’engager des démarches pour reloger les locataires, il risque une peine de trois ans d’emprisonnement et une amende pouvant aller jusqu’à 100 000€. Les peines supplémentaires mentionnés plus haut peuvent aussi être décidées. Les mêmes sanctions sont valables si le propriétaire continue de toucher un loyer après le délai de l’arrêté ou qu’il reloue immédiatement son bien une fois que celui-ci est vacant, même si les travaux n’ont pas été réalisés.

Menacer ou manipuler le locataire : une pratique sévèrement punie

Dans le cas où un logement a été frappé d’insalubrité et que des mesures drastiques doivent être prises pour régler le problème, la loi veille de très près à la protection des locataires qui occupent le bâtiment. Ces derniers ne sont plus tenus de payer leur loyer et doivent obligatoirement être relogés par le propriétaire. Pour éviter les pratiques abusives, la législation est extrêmement stricte : un propriétaire ne peut manipuler ou menacer le locataire pour obtenir le paiement d’un loyer ou le renoncement volontaire au logement.
Les formes de manipulation peuvent prendre des formes diverses :

  • Refus de reloger le locataire pendant les travaux ;
  • Menaces et chantages pour l’obliger à renoncer au logement ;
  • Dégradations volontaires du logement pour chasser le locataire.

Tout propriétaire ou syndicat qui mettrait en œuvre de telles pratiques pourrait se voir condamné à une peine d’emprisonnement pouvant aller jusqu’à trois ans et une amende de 100 000€. Comme pour les autres manquements à la loi, le bâtiment peut être confisqué par la justice et le propriétaire interdit de tout investissement locatif pendant une durée de dix ans.

Image : Nolan Issac on Unsplash



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