Un propriétaire a le droit de donner congé à son locataire avant la fin du bail. La demande ne peut être faite que sous certaines conditions et la procédure est très encadrée. Si malgré le respect des formalités, le locataire refuse de partir du logement au terme du délai prévu, des solutions existent.
Dans quelles situations un propriétaire peut-il donner congé ?
Un propriétaire ne peut pas donner congé dès qu’il le souhaite. Cette procédure est très encadrée par la loi. Seules trois raisons permettent de demander le départ d’un locataire.
La vente du logement
Si le propriétaire souhaite vendre son logement, il peut donner congé au locataire. Toutefois, cette lettre de congé vaut aussi comme offre de vente. Le locataire bénéficie d’un droit de préemption pour devenir propriétaire du logement dans ce cas.
La reprise personnelle du logement
Si le propriétaire décide de reprendre le logement pour en faire sa résidence principale, il peut donner congé au locataire actuel. C’est également le cas s’il souhaite qu’un parent proche reprenne le logement pour en faire sa résidence principale. Un parent proche ne peut être qu’un époux, partenaire de PACS, concubin depuis au moins un an, ascendant ou descendant du propriétaire.
Un motif légitime et sérieux
Le motif légitime et sérieux n’est pas strictement encadré par la législation. Toutefois, tout manquement du locataire à ses obligations est considéré comme une raison valable de donner congé. C’est le cas si le loyer n’est pas payé ou que les retards de règlement sont répétitifs. Des nuisances de voisinage avérées peuvent aussi être un motif suffisant.
Peut-on donner congé à tous les types de locataires ?
Il est possible de donner un congé à la majorité des locataires mais certains d’entre eux sont protégés par la loi. Des formalités supplémentaires doivent être respectées pour entrer dans le cadre légal. La loi qui réglemente les baux d’habitation en location nue précise qu’on ne peut donner congé à des locataires âgés de plus de 65 ans et aux personnes dont les ressources sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du SMIC.
Toutefois, des exceptions à cette règle existent. Pour donner congé à ces locataires, le propriétaire doit leur proposer une solution de logement aux caractéristiques similaires et non loin de l’habitation qu’ils occupent.
Quelle est la procédure à respecter pour donner congé au locataire ?
Quelle que soit la raison pour laquelle le propriétaire donne congé, il doit respecter des formalités strictes. L’envoi d’une demande de congé doit respecter les conditions suivantes :
- la lettre doit contenir le motif du congé et les éléments annexes spécifiques à chaque raison ;
- la lettre doit être envoyée en recommandé avec accusé de réception ou par acte d’huissier ;
- elle doit être envoyée au moins six mois avant la date de la fin du bail ;
- une lettre doit être adressée à chacun des signataires du bail ;
- la lettre a été envoyée à un locataire protégé.
Si l’une de ces conditions n’est pas respectée, le locataire peut refuser de quitter le logement et contester la procédure.
Que faire si le locataire refuse de partir ?
Si malgré le respect de toutes les procédures, le locataire refuse de quitter le logement, il est considéré comme un « occupant sans droit ni titre ». Pour régulariser la situation, le propriétaire doit saisir le tribunal d’instance dont dépend la ville où se situe l’habitation. A la fin de la procédure, le juge décidera de la validité du congé. Si ce dernier est considéré valide, il procédera à l’expulsion.
Le recours à un avocat n’est pas nécessaire au tribunal d’instance. Toutefois, face à la complexité des réglementations liées au droit immobilier, un avocat spécialisé peut se montrer très utile pour accélérer la procédure.
Quelles sont les sanctions possibles ?
Les sanctions dépendent des conclusions du juge au tribunal d’instance. Si le congé est déclaré nul et non avenu au terme de la procédure, le locataire conserve le droit d’occuper le logement jusqu’au terme du bail ou de sa reconduction.
Si les formalités ont été respectées par le propriétaire, l’expulsion est prononcée. En cas de loyers impayés, le juge peut ordonner le paiement d’une indemnité équivalente aux mois de loyers non honorés. Le bailleur a également le droit de demander des dommages et intérêts.
Comment se déroule la procédure d’expulsion ?
Une fois le jugement prononcé, le propriétaire doit envoyer une notification par voie d’huissier. Le locataire dispose d’un délai d’un mois pour faire appel, ce qui suspend l’exécution de la décision. Si aucun recours n’a été demandé, le jugement est définitif et un huissier envoie un commandement de quitter les lieux.
Après réception de la lettre, le locataire dispose d’un délai de deux mois pour quitter les lieux, qui peut être prolongé à trois mois par décision de justice. S’il refuse toujours de partir, l’huissier peut alors faire appel à la force publique en déposant une demande auprès du préfet.
