La signature d’un bail de location répond à des règles très strictes, tant pour les propriétaires que pour les locataires. Tout majeur capable a la capacité de signer un contrat de bail. Un mineur peut aussi être autorisé à signer un tel contrat, à une seule condition. Si celle-ci n’est pas respectée, des solutions existent pour mettre fin au préjudice de l’une ou l’autre partie.
Bail de location et mineur émancipé
L’émancipation d’un mineur est la seule condition lui permettant de signer légalement un contrat de location. L’émancipation accorde de nombreux droits normalement réservés aux personnes majeures et un mineur se voit accorder le droit de gérer sa propre vie, notamment en ce qui concerne le logement et le travail.
Avant de signer un contrat de location pour une résidence principale, il est conseillé d’apporter la preuve de l’émancipation afin d’éviter tout problème ultérieur. Le jugement des tutelles est suffisant.
Les autres effets de l’émancipation d’un mineur
L’émancipation d’un mineur ne lui accorde pas seulement des droits concernant sa capacité à travailler et à signer un contrat de bail. Un mineur émancipé peut ainsi effectuer les mêmes actes qu’un majeur dans la vie civile :
- conclure un contrat de travail ;
- contracter un crédit ;
- acheter un bien immobilier ;
- déclarer ses impôts ;
- …
L’émancipation ne donne toutefois pas exactement les mêmes droits que la majorité. Avant 18 ans, un mineur n’a pas le droit de voter, de conduire seul ou d’entrer dans un casino. Certains actes graves sont également proscrits pour les mineurs émancipés : il est par exemple interdit de conclure un PACS ou de se marier avec une autre personne avant l’âge légal.
Si un mineur émancipé souhaite devenir commerçant, les conditions sont extrêmement encadrées. L’autorisation doit être faite par le juge des tutelles au moment de son émancipation. Si celle-ci est déjà effective, c’est au président du tribunal que revient la responsabilité de donner son accord. Sans cela, un mineur ne peut monter sa propre entreprise.
Contrat de location pour un mineur non émancipé
L’article 1146 du Code Civil est très clair : les mineurs non émancipés n’ont pas la capacité de signer un contrat immobilier, qu’il s’agisse d’un contrat de location ou d’achat. Il ne faut toutefois pas confondre le fait d’habiter un logement et de signer un contrat en tant que locataire. Un mineur est tout à fait en capacité d’habiter seul ou en colocation mais la signature des papiers administratifs doit être faite par au moins l’un des parents ou par le représentant légal. Leur accord est nécessaire pour la quasi-totalité des actes administratifs en France.
Dans le cas où un mineur a malgré tout signé un contrat de bail et que son âge a été révélé après la signature, il est possible de résilier le bail mais les conditions sont relativement similaires à celles d’une rupture normale de bail. Quelques exceptions existent toutefois.
Résiliation du bail par le propriétaire
Si le bailleur découvre que la personne à qui il a fait signer un contrat de location est mineure et non émancipée, il peut tout à fait mettre fin à la relation contractuelle qui les lie. Toutefois, les règles habituelles doivent être respectées et le contrat ne peut être annulé du jour au lendemain : la nullité du contrat ne peut être invoquée pour mettre fin à la location sans préavis.
Toutefois, le bailleur peut invoquer un motif légitime et sérieux pour demander à ce que son locataire quitte le logement. Il doit alors envoyer une lettre de congé (généralement par recommandé avec accusé de réception) pour informer le locataire de la fin du contrat. Le recours à un huissier est possible, de même que la remise en main propre du document. Il est également conseillé de respecter les dates d’échéance du bail de location.
Résiliation du bail par le mineur
L’article 1149 du Code Civil permet à un mineur de remettre en cause un bail de location et de le résilier. Dans le cas où il peut prouver qu’il a subi un préjudice lors de la signature ou de la location, il n’est pas tenu de respecter le préavis légal avant de quitter le logement. Si aucune preuve de préjudice ne peut être produite, il devra alors respecter les règles du congé locatif. Ces lois sont valables aussi bien pour les baux d’habitation que pour les baux de mobilité.
Dans tous les cas, le mineur doit informer le propriétaire à l’aide d’une lettre de congé qu’il envoie par recommandé avec avis de réception. Il peut aussi faire appel à un huissier ou remettre le courrier en main propre en échange d’un récépissé ou d’une signature prouvant la bonne réception.
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