Crédit immobilier : des durées d’emprunt plus longues face aux nouvelles règles

prêt immobilier

La sévérité accrue de l’octroi d’un prêt immobilier n’a pas été sans conséquence sur le marché. Au début de l’année 2022, on constate que les ménages ont tendance à s’endetter sur une durée plus longue que d’habitude afin d’absorber les changements récents dans l’immobilier.

Des règles plus restrictives

En 2021, le Haut Conseil de Stabilité Financière publiait des recommandations à destination des établissements de crédit. Ils incitent à ne pas accorder de prêt immobilier pour une durée supérieure à 25 ans. Et à ne pas dépasser un taux d’endettement de 35% (contre 33% auparavant). Mais inquiet des conséquences de la crise sur la stabilité financière des ménages, le Conseil a finalement décidé d’officialiser ses recommandations dans une décision datée du 29 septembre 2021. Depuis le 02/01/2022, ces règles deviennent officielles, ce qui n’est pas sans impact sur la capacité d’endettement des particuliers.

La durée de l’endettement

Jusqu’ici, il était possible de rembourser un prêt immobilier pendant trente ans avec un léger différé. Depuis le 1er janvier, la durée maximale d’emprunt a été fixée à 25 ans avec deux ans de différé au maximum. Cela concerne les ménages qui achètent sur plan ou qui ont à réaliser des travaux d’amélioration de l’habitat avant d’emménager.

Les banques n’ont plus la possibilité d’octroyer un crédit au-delà de 25 ans.

Le taux d’endettement

Jusqu’ici, le taux d’endettement recommandé pour l’acquisition d’un prêt immobilier était de 33%, tous crédits confondus. Ce taux ne constituait qu’un ordre d’idée pour éviter le surendettement des ménages. Il est désormais officiellement fixé à 35%, assurance emprunteur incluse.

Une durée d’emprunt de plus en plus longue

Cette décision rendue en septembre 2021 n’a pas tardé à être ressentie sur le marché. En janvier 2022, l’Observatoire Crédit Logement a publié une étude sur l’état du marché immobilier au dernier trimestre 2021. Dans la partie consacrée à la durée des crédits immobiliers accordés aux particuliers, le constat est sans appel. Les ménages empruntent en moyenne sur 237 mois (19,75 ans), soit une hausse de 9 mois VS  décembre 2019.

La durée moyenne d’emprunt est au niveau le plus haut jamais enregistré par l’Observatoire. En 2001, les emprunteurs s’endettaient en moyenne pendant 163 mois (13,6 ans). Vingt ans plus tard, ce seuil a grimpé à 233 mois (19,4 ans).

Fin 2021, 60,5% des crédits immobiliers accordés aux particuliers se situait dans une durée comprise entre 20 et 25 ans. La part des crédits de 15 ans et moins ne cesse de chuter, ne représentant aujourd’hui que 14,8% du total. Avant même l’application de la décision du HCSF, la part des crédits de plus de 25 ans était presque inexistante : 0,1% au dernier trimestre.

Une mesure qui bénéficie à certains ménages

Entre 2019 et 2021, la part de particuliers de moins de 35 ans qui a contracté un crédit immobilier de plus de 20 ans a augmenté de douze points, passant de 58% à 70%. C’est principalement cette catégorie de la population qui a le plus bénéficié de l’allongement de la durée d’emprunt, même si celle-ci est désormais limitée. Ces jeunes actifs doivent souvent faire face à un défaut d’apport personnel, dont le montant est souvent bien moins élevé que leurs aînés. Conséquence : l’Observatoire a noté un recul de 11% du montant de l’apport personnel moyen.
Pour pallier à ce problème, les moins de 35 ans ont alors la possibilité d’emprunter plus longtemps. Mais cette capacité ne reste réalisable que dans un marché où les taux d’intérêt exceptionnellement bas (1,06% en décembre 2021) permettent de ne pas faire exploser le montant des intérêts.

Une flambée des prix de l’immobilier

Depuis fin 2020, on assiste à une flambée des prix de l’immobilier, particulièrement en Ile-de-France où l’inflation a pu atteindre 7% en moyenne sur toute la région. Les Yvelines sont le département le plus demandé, même si cette inflation commence à ralentir au début de l’année 2022. A contrario, la capitale française ne cesse de voir se réduire les prix de l’immobilier au m². Le marché du luxe reste toutefois très dynamique dans le département francilien.

Le reste du territoire français n’est toutefois pas épargné par la montée de prix de l’immobilier : les maisons sont particulièrement demandées et en 2020, juste après le déconfinement, on observait une hausse de 9,4% du prix des maisons en province.

Aujourd’hui, les taux d’intérêt historiquement bas permettent aux ménages de concrétiser leur envie de devenir propriétaires. Mais ils doivent toutefois attendre leur tour : le marché a de plus en plus de mal à trouver des biens à vendre, causant ainsi la flambée des prix de l’immobilier.

Photo : Caleb Woods on Unsplash



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