Si vous avez acheté ou que vous louez un bien qui se trouve être plus petit que dans le diagnostic Loi Carrez fourni dans l’acte de vente ou le bail de location, il est possible de se retourner contre le vendeur ou le bailleur. Depuis peu, celui-ci dispose également d’options pour rejeter la faute sur le mesureur.
Dans quels cas la surface Loi Carrez est-elle obligatoire ?
Aujourd’hui et depuis une loi du 10 juillet 1965, la mention de la surface d’un logement n’est obligatoire que pour les logements en copropriété et ne s’applique donc pas aux maisons individuelles. Attention toutefois, seuls les biens immobiliers d’une superficie supérieure à 8m² ont l’obligation de fournir une superficie déterminée par la loi Carrez.
Les caves, garages, lieux de stationnement et tout autre lot (ou fraction de lot) inférieur à la surface minimale demandée ne peut être pris en compte dans les mesures de la loi Carrez.
Que faire lorsqu’on constate une surface plus petite ?
Après la vente ou après la signature du bail de location, il est possible de constater que la surface globale du bien ou d’une pièce en particulier est inférieure à ce qui est mentionné dans l’acte authentique ou le contrat de location. Dans ce cas, il faut déterminer si la marge d’erreur est inférieure ou supérieure à 5% pour savoir ce qu’il convient de faire.
Si l’erreur est inférieure à 5%
L’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 admet une marge d’erreur de 5% lors de la mesure de la superficie (ou un vingtième). Si l’acquéreur constate que la superficie réelle de son nouveau bien est supérieure de moins de 5% à ce qui a été indiqué, il ne peut pas se retourner contre le vendeur et la possible perte financière reste à sa charge.
Par exemple, s’il a acheté un bien de 50m² et qu’il constate finalement que le bien fait 48m², la marge d’erreur lors du mesurage est de moins de 5%. En admettant qu’il ait acheté un logement à 4000€/m², la perte est de 8000€ et reste à sa charge.
Si l’erreur est supérieure à 5%
Si le taux d’erreur estimé est de plus de 5%, alors seulement l’acquéreur peut se retourner contre le vendeur, à condition de réaliser sa démarche dans un délai d’un an après l’achat du bien. Si l’erreur de mesure est avérée, l’acheteur du bien peut demander le remboursement du métrage injustement vendu au prorata du prix du bien au m².
Par exemple, toujours dans le cas d’un bien vendu à 50m² et 4000€/m² mais qui ne fait finalement que 45m², les 5m² en trop doivent être remboursés à l’acquéreur pour un prix total de 20 000€.
Le vendeur peut-il se retourner contre le mesureur ?
Si l’acquéreur a toujours eu la possibilité de se retourner contre le vendeur, ce dernier ne disposait pas vraiment d’options pour demander réparation du préjudice et ne pouvait se retourner contre le mesureur. Depuis une décision de la Cour de Cassation en 2015, certains propriétaires en ont désormais la possibilité, à condition de respecter certains critères.
Une décision de justice qui change la donne
Dans une affaire concernant un bien acheté à Boulogne-Billancourt d’une surface de 63,10 m² et trois pièces, vendu pour 335 000 euros. Lorsqu’il est apparu que le bien ne mesurait finalement que 59,67m², soit 5,4% de différence, le vendeur a été contraint de rembourser les acquéreurs de la somme de 18 511 euros. Il s’est ensuite retourné contre la société qui avait mesuré l’appartement et la Cour de Cassation lui a finalement donné raison, précisant que la vendeuse avait perdu une chance de pouvoir vendre son bien au même prix pour une surface moindre.
Cette jurisprudence n’est donc valable que pour les biens dont la situation est recherchée et qui ont la possibilité d’être vendus à un prix similaire, même lorsque la surface constatée n’est pas aussi étendue que prévu.
Que faire dans le cas d’une location ?
Il peut arriver que l’erreur de mesure concerne une location et que le loyer demandé soit donc surévalué par rapport à la superficie du bien. Depuis la loi du 6 juillet 1989, si le locataire constate que la superficie réelle est inférieure de plus d’un vingtième par rapport à ce qui est annoncé sur le contrat de bail, il peut demander une diminution du loyer au prorata de la surface.
La demande doit être faite par recommandé avec accusé de réception et le propriétaire dispose d’un délai de deux mois pour répondre. Au bout de quatre mois, il est possible de saisir le tribunal d’instance pour exiger la diminution du loyer. En cas de réponse positive du tribunal, la baisse de loyer est effective dès le moment de la signature du bail.
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