La durée minimale de location d’un logement vide est de trois ans, parfois plus dans certaines situations. Mais certaines circonstances permettent de réaliser un bail de location plus court. Les conditions dans lesquelles un propriétaire peut louer son logement vide moins longtemps sont strictement encadrées par la loi. De plus, le contrat de bail doit être très précis à ce sujet.
La durée légale d’un bail d’habitation
Un bail d’habitation doit être conclu pour une durée de trois ans minimum lorsque le propriétaire est un particulier. Cette durée est allongée à six ans lorsque le propriétaire est une personne morale (société ou association par exemple).
Lorsque le bail prend fin, si le locataire ou le propriétaire n’a pas lancé de préavis pour quitter les lieux, le contrat est alors renouvelé. Ce renouvellement est automatique mais il peut aussi être établi sur proposition du propriétaire.
Dans quelles circonstances peut-on louer moins de trois ans ?
La loi précise qu’il est tout à fait possible pour un particulier de louer son bien pour une durée inférieure. Toutefois, les raisons qui peuvent pousser à raccourcir la durée d’un bail sont encadrées : le propriétaire doit justifier de raisons familiales ou professionnelles.
Une perspective de mise à la retraite du propriétaire est une raison suffisante pour justifier d’un raccourcissement du bail de location, s’il souhaite habiter son logement. C’est également le cas s’il souhaite mettre l’habitation à disposition de l’un de ses enfants lorsque celui-ci souhaite poursuivre ses études. Ces exceptions ne concernent que les logements vides, les locations meublées répondant à des règles différentes.
Les conditions de rédaction d’un bail court
Un contrat de location d’un logement vide pour moins de trois ans répond exactement aux mêmes exigences de rédaction qu’un contrat normal, à quelques exceptions près. Les informations essentielles doivent y figurer :
- montant du loyer et précisions sur les modalités de paiement ;
- modalités de paiement des charges dues par le locataire ;
- montant du dernier loyer payé par l’ancien locataire ;
- montant du dépôt de garantie, s’il doit être versé ;
- frais d’agence éventuels.
Un contrat de location de moins de trois ans ne peut être signé que si la durée minimum du bail est d’un an et que le propriétaire justifie de raisons familiales ou professionnelles. Le motif qui amène à la signature d’un bail court doit être précisé dans le contrat.
Une fois toutes les clauses ajoutées, le contrat doit inclure tous les documents annexes obligatoires. Cela inclut par exemple le diagnostic de performance énergétique ou l’état des lieux d’entrée.
Quelles sont les obligations du propriétaire ?
Même si la conclusion d’un contrat court se fait d’un commun accord entre le bailleur et le locataire, le propriétaire a toutefois des obligations à respecter lorsque le terme du bail approche. Si le motif inclus dans le contrat approche, le locataire doit être notifié rapidement de la reprise des lieux prochaine. La loi prévoit qu’une lettre recommandée avec accusé de réception doit lui être adressée au moins deux mois avant l’échéance du contrat.
Si l’événement est finalement retardé pour une quelconque raison, le propriétaire doit également notifier le locataire et peut proposer un report du terme du contrat. Là encore, il est obligatoire d’envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception, au moins deux mois avant l’échéance du contrat. Le locataire peut ensuite accepter ou non le report de sa sortie des lieux.
Que se passe-t-il si le motif du bail court ne se réalise pas ?
Un report d’échéance du contrat ne peut avoir lieu qu’une seule fois. Si après ce premier report, l’événement n’a toujours pas eu lieu ou a été annulé, le locataire peut faire valoir ses droits. Le contrat de location conclu entre les deux parties est alors considéré comme un bail normal de trois ans. Le propriétaire ne peut pas donner congé au locataire avant l’échéance du contrat.
Qu’en est-il pour un logement meublé ?
Les logements meublés ne répondent pas du tout aux mêmes règles que les baux de location pour logement vide. Seuls ces derniers bénéficient d’une durée minimum de trois ans de location. Un logement meublé est loué pour une durée minimum d’un an (neuf mois s’il est loué à un étudiant). Le renouvellement est toujours automatique, sauf si l’une des deux parties décide de mettre fin au contrat.
Il est possible de louer un logement meublé pour une durée plus courte : il s’agit du bail mobilité. Cette spécificité permet à un bailleur de louer son bien meublé pour une durée comprise entre un et dix mois. Ces contrats peuvent être utiles pour des étudiants ou travailleurs en mission temporaire mais ils ne sont pas renouvelables à leur terme.
Image : Philipp Berndt sur Unsplash
