Dans certaines grandes villes, depuis le 1er avril 2022, les professionnels de l’immobilier ont l’obligation d’intégrer le loyer maximum autorisé par les mesures d’encadrement des loyers sur les annonces immobilières. Mais certains propriétaires essayent de contourner le dispositif.
En quoi consiste l’encadrement des loyers ?
Créé par la loi ELAN du 23 novembre 2018, le dispositif d’encadrement des loyers donne un loyer de référence et un plafonnement du loyer par type de bien immobilier et par quartier dans certaines grandes villes de France. Les modalités sont définies par arrêté préfectoral dans les villes et établissement public territorial suivants :
- Paris
- Lille, Hellemmes ou Lomme
- Lyon et Villeurbanne
- Plaine commune
- Est ensemble
Montpellier et Bordeaux seront également concernées lorsqu’un arrêté préfectoral aura été publié pour fixer les loyers de référence des deux villes. Le loyer de référence majoré de 20% constitue la limite autorisée par la mesure d’encadrement des loyers mais un complément peut être autorisé pour certains logements bénéficiant de caractéristiques particulières liées au confort ou à la localisation.
Les villes concernées sont des villes qui se trouvent dans des secteurs dits « en zone tendue ». Ces zones sont soumises à des obligations autres que l’encadrement des loyers (les locataires bénéficient par exemple d’un préavis réduit à un mois au lieu de trois au moment où ils quittent le logement). Pour aider les particuliers à s’y retrouver, le gouvernement a mis en place un simulateur permettant de savoir si votre logement se trouve en zone tendue.
Des règles spécifiques ont été mises en place pour les logements à louer, en fonction de la situation du bien immobilier et du temps durant lequel il a été loué.
Des obligations d’affichage sur les annonces
Un arrêté pris en application de la loi ELAN et publié le 4 février 2022 rend obligatoire l’affichage du loyer de référence sur toutes les annonces immobilières afin de donner un meilleur aperçu du prix à la personne désirant louer le bien.
Cette mesure est également destinée à mieux faire appliquer la loi par les propriétaires et les professionnels de l’immobilier. Dans certaines grandes villes et notamment la capitale, de nombreux bien immobiliers sont encore largement au-dessus des loyers de référence décidés par arrêté préfectoral.
Les mentions obligatoires sur l’annonce
L’arrêté concerné oblige les professionnels à publier certaines mentions concernant le loyer du bien à louer. Les informations suivantes sont désormais obligatoires :
- L’affichage du loyer de référence pour la ville en fonction des caractéristiques du bien (meublé ou vide, date de construction, quartier) ;
- Affichage du plafond autorisé par l’encadrement des loyers, soit le loyer majoré de 20% ;
- L’existence du complément de loyer, s’il existe, dans le cas où le logement présente des caractéristiques particulières concernant sa localisation ou son confort.
Une mesure bientôt appliquée aux particuliers
Pour le moment, seuls les professionnels sont concernés par cette nouvelle mesure mais au courant de l’année 2022, les particuliers louant des biens devront également se soumettre à cette obligation. Le ministère de l’Economie l’a confirmé dans un communiqué publié au début du mois de février.
Tous les sites dédiés à la location immobilière entre particuliers seront donc concernés, les plus célèbres d’entre eux étant Leboncoin, SeLoger ou encore PAP (De particulier à particulier).
Le « complément de loyer », une disposition floue
Le « complément de loyer » est une mesure permettant au propriétaire de fixer le loyer du logement au-delà de la majoration de 20% autorisée dans le cas où le bien dispose de caractéristiques qui améliorent son confort ou parce qu’il se trouve dans une zone particulièrement recherchée. Toutefois, il existe un flou juridique qui entoure ces caractéristiques et les propriétaires n’hésitent pas à contourner la législation pour faire appliquer ce complément de loyer.
Parmi les arguments les plus couramment invoqués et qui ne répondent pas nécessairement à des critères recevables, on peut trouver :
- Le logement refait à neuf : la mise aux normes et remise en état du bien est une obligation qui incombe au propriétaire et ne peut justifier une augmentation du loyer ;
- Une cuisine équipée : un logement meublé disposant d’une cuisine équipée ne peut se voir attribuer un complément de loyer et les logements nus ne peuvent non plus en bénéficier pour cette raison ;
- Présence de WC dans l’appartement : surtout vu à Paris, cet argument n’est pas recevable car il s’agit d’un critère indispensable pour qu’un logement soit considéré comme décent ;
- La proximité des transports en commun : la desserte d’un quartier est déjà prise en compte dans le calcul du loyer de référence ;
La vue du logement : ce critère est défini au cas par cas.
Photo : Ketut Subiyanto provenant de Pexels
