Particulièrement ouverte aux étudiants et aux jeunes actifs, la colocation séduit par ses avantages : logement plus grand, frais partagés… Si son objet reste la location à plusieurs d’un logement commun, la colocation peut néanmoins revêtir différentes formes juridiques.
Les principales caractéristiques de la colocation
Consacrée par la loi ALUR du 24 mars 2014, la colocation est la prise à bail, à titre d’habitation principale, d’un même logement par plusieurs locataires. La colocation se matérialise soit par la conclusion d’un contrat unique signé par tous les occupants du logement, soit par l’établissement pour chaque colocataire d’un contrat de bail individuel avec le propriétaire.
Le contrat de bail unique ou bail commun
Dans le cadre d’un bail commun ou bail collectif, un seul et unique contrat de bail est signé entre le propriétaire et l’ensemble des colocataires. Le bailleur est, en ce cas, en droit de réclamer le paiement de l’intégralité du loyer en un seul versement, à charge pour les colocataires de rassembler leurs quotes-parts respectives en vue de régler la totalité de la somme correspondante.
Afin de se prémunir contre les impayés de loyers ou de charges locatives, le propriétaire peut conditionner la colocation à la production d’une caution. L’acte de cautionnement est signé au profit d’un seul ou de plusieurs colocataires. En l’absence de clause de solidarité, chaque colocataire n’est obligé que pour la part des loyers et charges locatives qui lui incombe jusqu’à la fin de son préavis. Le bailleur a également la possibilité d’exiger le versement d’un dépôt de garantie, dont le montant peut être réparti entre tous les colocataires ou versé en totalité par l’un d’entre eux.
L’introduction, à la demande du bailleur, d’une clause de solidarité dans le bail collectif impose à chaque colocataire, ainsi qu’à leur éventuelle caution, de s’engager au paiement de la totalité des loyers et autres sommes dues au propriétaire en cas de défaillance des autres colocataires. À savoir que cet engagement de solidarité demeure valable 6 mois après le départ d’un occupant, à moins qu’un nouveau colocataire ne prenne sa place dans le logement.
L’état des lieux d’entrée est établi et signé en présence du propriétaire ainsi que de tous les colocataires. Un état des lieux de sortie est dressé au départ du dernier colocataire du logement. Chaque preneur à bail est libre de quitter la colocation, sous réserve de remettre son préavis en bonne et due forme. La colocation se poursuit alors avec le ou les autres signataires du bail sans pour autant modifier le montant total du loyer. Sauf à trouver un arrangement avec les colocataires restants, la personne qui sort de la location en cours de bail ne peut prétendre au remboursement de son dépôt de garantie avant l’arrivée à échéance du contrat de location. La restitution du dépôt de garantie n’a effectivement lieu qu’au départ du dernier colocataire, une fois les clés remises au propriétaire.
Le contrat de bail individuel
La colocation à baux multiples se traduit par la conclusion d’un contrat de bail individuel entre le propriétaire et chaque colocataire. Chacun des baux conclus indépendamment les uns des autres précise les pièces du logement réservées à l’usage privatif du colocataire, de même que les parties communes à tous les occupants.
Chaque colocataire a donc pour obligation de s’acquitter de son propre loyer et de ses charges locatives, sans solidarité de paiement avec les autres colocataires. Un dépôt de garantie peut toutefois lui être réclamé lors de son entrée dans les lieux, ainsi que la présentation d’une caution. Chaque colocataire peut librement donner son préavis au bailleur et obtenir, à son départ, la restitution de son dépôt de garantie selon les mêmes conditions qu’un contrat de location classique. La colocation se poursuit au titre des autres baux en cours, à charge pour le propriétaire de trouver un nouveau colocataire pour la partie du logement libérée.
L’encadrement des loyers de colocation
Dans les zones dites « tendues », la fixation du prix de la colocation est soumise à un dispositif d’encadrement des loyers destiné à limiter l’évolution des prix des locations des résidences principales. Depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018, certaines agglomérations telles que Paris et Lille ont adopté, à titre d’expérimentation, un encadrement supplémentaire des loyers en bloquant ceux-ci à une valeur de référence majorée (valeur maximum). Cette expérimentation prévue initialement pour une durée de 5 ans est reconduite par la loi 3 DS du 21 février 2022 pour 3 années, soit jusqu’au 24 novembre 2026 afin, notamment, de permettre d’étendre le programme d’encadrement des loyers à d’autres communes volontaires.
La loi 3 DS précise, en outre, que la somme globale perçue au titre des loyers de la colocation ne doit pas excéder le montant du loyer applicable au logement en raison de l’encadrement des loyers, qu’il s’agisse d’une colocation à baux multiples ou à bail unique.
