Le permis de construire est un acte administratif individuel. Il a pour objet de contrôler les opérations de construction pour s’assurer du respect des règles. Quelle est l’autorité compétente pour délivrer le permis de construire ? Comment se déroule la procédure de demande et d’instruction d’un permis de construire ? Quelles sont les différentes décisions possibles ?
Les autorités compétentes
En présence d’un PLU (Plan Local d’Urbanisme) ou d’une carte communale qui couvre le territoire en question, la commune est compétente pour délivrer un permis de construire. Toutefois, lorsque la commune relève d’un EPCI (Etablissement public de coopération intercommunale), elle peut lui déléguer sa compétence.
En l’absence d’un PLU ou d’une carte communale, le préfet est compétent pour délivrer un permis de construire. L’Etat reste alors soumis aux règles locales d’urbanisme.
Toutefois, il existe des exceptions dans lesquelles l’Etat est l’autorité compétente même en présence d’un document d’urbanisme local. Ces exceptions sont les suivantes :
- Tous les projets de construction et de travaux de l’Etat ;
- Les travaux et les constructions d’établissements publics nationaux (EPA ou EPIC) ;
- Les travaux réalisés dans les périmètres des opérations d’intérêt national.
Enfin, il existe une spécificité en cas de partage de compétence entre l’Etat et le maire. Dans ce cas, ce dernier est dans l’obligation de demander l’avis conforme de l’Etat pour délivrer le permis de construire. Cela est obligatoire même si la commune est couverte par un document local d’urbanisme.
La procédure de demande et d’instruction
La demande de permis
En vertu de l’article R. 423-1 du Code de l’urbanisme, la demande peut être faite :
- Par le propriétaire ou copropriétaire du terrain ;
- A l’initiative du mandataire (architecte ou entrepreneur) ;
- Par une personne attestant être autorisée à exécuter les travaux.
Le Conseil d’Etat considère que l’administration n’a pas à contrôler la qualité du demandeur. Elle peut se contenter de l’attestation souscrite d’après laquelle il est bien habilité à agir.
Cependant, il existe deux exceptions dégagées par la jurisprudence du Conseil d’Etat en date du 23 mars 2015 :
- Dans le cas où l’administration dispose, au moment où elle statue et sans avoir à procéder à une instruction, des informations de nature à établir le caractère frauduleux du permis.
- SI l’administration dispose, au moment où elle statue et sans avoir à procéder à une instruction, d’informations permettant de faire apparaitre que le pétitionnaire ne dispose d’aucun droit à déposer la demande de permis, sans que cela puisse donner lieu à une contestation sérieuse.
La demande doit prévoir l’identité du demandeur, la localisation, la superficie du terrain, la nature des travaux, la destination des constructions, la surface d’étanchéité, ainsi que les différents plans dont un projet architectural (sauf pour les constructions réalisées au bénéfice des personnes physiques ne dépassant pas une superficie de 150 m2).
Celle-ci doit être déposée à la mairie et être affichée impérativement en mairie.
L’instruction
L’instruction est opérée par l’autorité compétente, pour un délai de 2 mois pour les maisons individuelles et pour un délai de 3 mois pour les autres demandes de permis. Le délai court à compter de la transmission au demandeur du récépissé, après le dépôt de la demande de permis de construire.
L’entrée en vigueur du permis de construire
Le permis de construire peut-être mis en œuvre soit à compter du jour de sa notification à l’intéressé dans le cas où il s’agit d’un permis exprès, ou de la date de son intervention dans le cas où il s’agit d’un permis tacite.
Conformément aux règles publicité, le permis de construire doit être affiché en mairie et sur le terrain afin d’en informer les tiers.
Les différentes décisions possibles
L’octroi du permis de construire
L’administration peut assortir la décision d’octroi du permis de construire de prescriptions à la charge du bénéficiaire du permis (exemples : réalisation d’espaces de stationnement, d’espaces verts, de mécanismes de branchement d’assainissement, etc.). Leur non-réalisation constitue une infraction pénale.
Le refus de permis de construire
Il doit être explicite et motivé.
L’administration dispose de cette possibilité d’opposer à une demande de permis de construire d’un sursis à statuer dans le cas où elle considère que le projet en cause est de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l’exécution du PLU.
