Lorsque l’acquéreur et le vendeur se sont accordés sur le prix, les parties concluent un compromis de vente immobilière afin de définir les conditions de la transaction. La plupart des ventes immobilières ont lieu sous la condition suspensive d’obtenir un prêt bancaire. Une attention particulière doit être portée sur la rédaction de cette clause essentielle et protectrice pour l’acquéreur.
Qu’est-ce qu’une condition suspensive d’obtention de prêt ?
La vente d’un bien immobilier est en général conditionnée à la réalisation d’un certain nombre de démarches et de formalités administratives imposées par la loi (comme la vérification des droits de préemption) ou négociées entre les parties (telles que l’obtention d’une autorisation de permis de construire).
Un compromis de vente immobilière est donc signé entre les parties afin de définir ces modalités et de les inscrire sous la forme de clauses suspensives. La vente ne peut être définitivement conclue sans l’accomplissement des conditions suspensives incluses dans le compromis.
Cependant pour être considérée comme valable, la condition suspensive doit être fondée sur un événement futur et incertain dont la réalisation ne dépend pas uniquement de la volonté des parties. C’est notamment le cas de la condition suspensive de prêt qui soumet la vente immobilière à l’obtention préalable, par l’acheteur, d’un prêt bancaire dont l’accord dépend essentiellement de l’établissement financier.
Une protection légale en faveur de l’acquéreur
Le but de la clause suspensive d’obtention de prêt
La condition suspensive d’obtention de crédit est obligatoire dès lors que l’acheteur recourt à un prêt bancaire pour financer l’acquisition d’un logement. La condition suspensive de prêt vise alors à protéger l’acquéreur. Ainsi, en cas de rejet de la demande de prêt par l’établissement financier, l’acheteur peut décider purement et simplement de mettre fin à la vente sans qu’aucune indemnité ne puisse lui être réclamée. Le vendeur est en conséquence tenu de lui restituer tout acompte ou indemnité d’immobilisation qu’il aurait déjà versé.
Le compromis de vente doit donc préciser le mode de financement de la vente lorsque le prix est payé en tout ou partie à l’aide d’un ou plusieurs prêts immobiliers ainsi que la durée fixée pour la réalisation de la condition suspensive.
L’acquéreur a en effet besoin de temps pour constituer son dossier de demande de prêt et obtenir une réponse officielle de l’établissement bancaire. Légalement, le délai accordé pour l’accomplissement de cette démarche ne peut être inférieur à un mois à compter de la signature du compromis de vente. En pratique, la démarche nécessite souvent un temps plus long et les parties conviennent généralement de fixer la durée de validité de la condition suspensive de prêt entre 45 et 60 jours.
L’exception à l’application d’office de la clause suspensive
Lorsque l’acheteur prévoit de financer son logement autrement qu’au moyen d’un crédit immobilier, celui-ci peut renoncer au bénéfice de la condition suspensive de prêt. Le compromis de vente doit alors faire expressément mention de sa renonciation. En revanche, en cas de silence du compromis, l’acquéreur bénéficie d’office de la condition suspensive de prêt.
Par ailleurs, l’acheteur dont l’emprunt bancaire est refusé dans le délai prévu dans le compromis peut décider de poursuivre néanmoins la vente. Mais en renonçant de cette manière à se prévaloir de la clause suspensive de crédit, il s’expose en cas d’échec des nouvelles tentatives de financement à des pénalités conséquentes.
À savoir que l’obtention d’un prêt relais ou la vente d’un autre bien immobilier pour financer l’acquisition envisagée constituent des conditions suspensives contractuelles, étrangères à la condition suspensive de prêt.
Les obligations de l’acquéreur
La condition suspensive de prêt est un sujet sensible car elle oblige le vendeur à immobiliser le bien immobilier pendant plusieurs semaines sans contrepartie financière. Pour limiter les litiges, la clause doit donc être rédigée de manière précise et détailler au minimum le montant total du prêt, le taux d’intérêt maximal et la durée. Il est également conseillé d’insérer une clause au profit du vendeur obligeant l’acheteur à l’informer du rejet de sa demande de prêt, formulée aux conditions mentionnées dans le compromis de vente.
La signature du compromis entraîne l’obligation pour l’acquéreur de demander le ou les prêts destinés au financement du logement conformément aux stipulations de la clause et dans le délai imparti. Bien que l’acheteur ait la possibilité d’engager des demandes auprès de différents établissements bancaires, le vendeur ne peut par principe le lui imposer. Mais l’inaction de l’acquéreur l’engagerait au contraire à poursuivre la vente et à en payer le prix.
Dans l’hypothèse où la durée de validité de la clause s’avérerait insuffisante pour l’obtention du prêt, les parties peuvent convenir de proroger le délai tant que celui-ci n’a pas expiré.
Une fois le prêt immobilier accordé, la vente devient définitive. L’acheteur ne peut plus renoncer à l’acquisition du bien immobilier sauf à risquer le paiement de pénalités.
Le refus de prêt de la banque doit, quant à lui, être transmis au vendeur conformément aux termes de la condition suspensive de crédit. L’acquéreur n’est tenu de produire qu’un seul refus de prêt et doit manifester explicitement sa volonté de mettre un terme à la vente pour obtenir le remboursement des sommes déjà versées.
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