Pour suivre les tendances du marché immobilier locatif, il peut être intéressant de convertir des locaux professionnels ou commerciaux en logements. Il est également possible de modifier un immeuble d’habitation afin d’y accueillir une activité économique. Toutefois, ces projets peuvent être soumis à autorisations administratives en raison du changement logique d’usage ou de destination desdits locaux.
Quand demander une autorisation de changement d’usage ?
L’usage d’un bien : c’est quoi ?
L’usage du bâtiment correspond à la manière dont on emploie les locaux. Ils peuvent ainsi servir de logements, bureaux, commerces… La notion d’usage est définie par le Code de la construction et de l’habitation (CCH). Il traite des règles liées au changement d’usage afin d’assurer la protection des immeubles d’habitation situés sur chaque commune. Cela permet aux communes de maîtriser l’équilibre entre les logements et les locaux utilisés à d’autres fins sur leur territoire.
La demande de transformation
Il convient de réaliser une demande de transformation d’un local d’habitation en un local destiné à un autre usage. Les projets de changement d’usage concernant la transformation de locaux commerciaux ou professionnels en logements n’exigent aucune autorisation préalable.
La demande d’autorisation
En outre, le changement d’usage entraîne systématiquement une obligation de demande d’autorisation lorsque :
- la commune dont dépend le local d’habitation dénombre une population de plus de 200 000 habitants,
- ou lorsqu’elle est située dans le département des Hauts-de-Seine (92),
- de la Seine-Saint-Denis (93),
- ou du Val-de-Marne (94), à l’exclusion des zones franches urbaines (ZFU).
Néanmoins, toute personne qui souhaite exercer son activité professionnelle dans les locaux de sa résidence principale n’a pas à solliciter d’autorisation de changement d’usage dès lors qu’elle s’engage à ne recevoir en ces lieux ni clientèle ni marchandises.
Quand demander une autorisation de changement de destination ?
La destination du local fait référence aux objectifs qui ont motivé la conception du bâtiment. Elle est donc liée à la construction en elle-même et non à son utilisation. La notion de destination ainsi que les règles attachées au changement de destination sont abordées par le Code de l’urbanisme. Il existe cinq destinations possibles pour un bâtiment dont :
- l’habitation,
- le commerce et les activités de service,
- les autres activités des secteurs secondaire et tertiaire.
Tout changement de destination d’un immeuble doit avant tout recevoir une autorisation d’urbanisme. Cependant la forme de la demande d’autorisation diffère selon la nature des travaux. Il peut ainsi s’agir d’une simple déclaration préalable en cas d’absence de travaux ou de travaux légers ou bien d’un permis de construire pour des travaux de plus grande importance.
Comment effectuer ses demandes d’autorisation ?
Les spécificités Les autorisations de changement d’usage et de changement de destination sont délivrées par la mairie de la commune dont dépendent les locaux.
L’autorisation de changement d’usage est accordée au demandeur à titre personnel et pour la durée d’occupation du local par lui-même. Ainsi au départ de l’occupant, le local retrouve son usage d’habitation.
Certaines communes conditionnent l’autorisation de changement d’usage à une compensation. La transformation d’un local d’habitation en bureaux par exemple peut alors être subordonnée à la transformation inverse de bureaux en logements.
En revanche, les règles d’urbanisme considèrent le changement de destination affectant le local comme définitif. L’octroi de l’autorisation dépend donc des projets d’aménagement du plan local d’urbanisme (PLU) ou d’un plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) applicable sur la commune concernée.
Bien que la demande de changement d’usage puisse être induite par le dépôt d’une demande de permis de construire ou d’une déclaration préalable, l’accord donné pour un changement de destination n’implique pas pour autant un accord sur le changement d’usage. Il est donc impératif de s’assurer, lorsque celle-ci est exigée, de l’obtention de l’autorisation de changement d’usage avant de débuter les travaux autorisés dans le cadre du changement de destination.
Concernant la région Île-de-France, la création par changement de destination du bâtiment de locaux de travail d’une surface supérieure à 1 000 m² nécessite en outre de requérir au préalable un agrément administratif.
Les différents points de vigilance
Enfin, d’autres démarches peuvent être nécessaires suivant la situation du demandeur et du local concerné. Il convient ainsi de :
- veiller à ce qu’aucun règlement de copropriété ne vienne contrarier le projet de changement d’usage ou ne le soumette à une autorisation des copropriétaires ;
- recueillir, pour le locataire qui solliciterait un changement d’usage, l’accord du propriétaire du logement ;
- procéder dans les délais impartis à la déclaration de modification correspondante auprès de l’administration fiscale dans le but de réévaluer le montant de la taxe foncière sur la base de la nouvelle valeur locative cadastrale du bien immobilier ;
- faire modifier au besoin les contrats d’assurance attachés aux locaux afin de tenir compte de leur nouvel usage ou de la nouvelle destination de l’immeuble.
Image : Krystal Black sur Unsplash
