Tandis que les recommandations émises par le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) en matière de crédit immobilier deviennent obligatoires, la loi Lemoine du 28 février 2022 facilite l’accès des particuliers aux contrats d’assurance emprunteur. Quelles sont donc en 2022 les nouvelles conditions d’emprunt pour les porteurs de projets immobiliers ?
Les restrictions applicables depuis le 1er janvier 2022
Bien que globalement respectées par les organismes de crédit, les recommandations du HCSF en matière d’octroi de prêt immobilier ont, au 1er janvier 2022, pris un caractère obligatoire. Les prêts immobiliers de longues durées, de même que les taux d’endettement élevés, sont désormais étroitement encadrés.
Un taux d’endettement limité à 35 %
Les établissements financiers ne peuvent plus proposer de crédit immobilier ayant pour conséquence de porter le taux d’effort de l’emprunteur à plus de 35 % de ses revenus nets. Ce taux d’endettement correspond au rapport entre les revenus du foyer (salaires nets, revenus professionnels non salariés, pensions, loyers à percevoir…) et ses charges fixes.
Une durée maximum d’emprunt de 25 ans
Désormais, la durée maximale du crédit immobilier est limitée à 25 ans. Cette durée peut, cependant, être portée jusqu’à 27 ans lorsque le prêt inclut un différé d’amortissement, notamment en cas de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou d’un contrat de construction de maisons individuelles, ou lorsqu’il concerne un projet d’acquisition d’un bien immobilier ancien impliquant des travaux particuliers.
Comment contourner le taux d’endettement de 35 % maximum ?
Pour augmenter ses chances de passer sous le seuil des 35 % d’endettement, il est essentiel de bien préparer son dossier en envisageant, par exemple, une augmentation de son apport personnel, un rachat ou un regroupement de ses crédits à la consommation ou un allongement de la durée du prêt immobilier.
Il est à noter, toutefois, que les établissements de crédit conservent une certaine marge de flexibilité. Ceux-ci peuvent ainsi soustraire jusqu’à 20 % des nouveaux crédits immobiliers produits chaque trimestre à l’interdiction de dépassement des 35 % de taux d’endettement. Ce quota de 20 % de crédits est néanmoins réservé par priorité aux acquéreurs de leur résidence principale (80% minimum, dont 30 % au moins de primo-accédants). Les banques demeurent donc libres de consacrer 4% de leur production trimestrielle de crédits aux projets immobiliers et aux candidats à l’emprunt de leur choix.
Ces dispositions s’appliquent aux nouvelles offres de contrats de prêt, à l’exception des crédits relais ainsi que des renégociations, rachats et regroupements de crédits. À savoir en outre que, même si les banques étudient la solvabilité de chaque associé, les emprunts des sociétés civiles immobilières (SCI) ne sont pas directement concernés par la limite des 35 % de taux d’endettement.
Les assouplissements prévus à compter du 1er juin 2022
Même si elle n’est pas obligatoire, la souscription d’un contrat d’assurance emprunteur constitue généralement un préalable essentiel à l’offre de prêt immobilier. Les garanties minimales sont ainsi imposées par l’établissement de crédit selon le type de prêt et le statut professionnel de l’emprunteur. Ce dernier conserve toutefois la possibilité de choisir l’organisme assureur. La loi Lemoine élargit davantage encore l’accès des particuliers aux prêts immobiliers par l’adoption de trois mesures clés.
Une résiliation simplifiée du contrat d’assurance emprunteur
À compter du 1er juin 2022, les contrats d’assurance emprunteur liés aux nouvelles offres de prêts deviennent résiliables sans frais à tout moment. La mesure a pour objectif d’ouvrir cette catégorie d’assurances à la concurrence et de permettre ainsi aux particuliers de réaliser d’importantes économies.
Concernant les contrats d’assurance emprunteur en cours au 1er juin 2022, la résiliation infra-annuelle leur est également applicable mais à compter du 1er septembre 2022.
L’extension du droit à l’oubli
Le droit à l’oubli, qui existe déjà pour les anciens malades du cancer, est étendu aux personnes guéries de l’hépatite C. En outre, la loi réduit le délai pendant lequel le candidat emprunteur a l’obligation de déclarer son ancienne maladie à 5 ans après la fin du protocole thérapeutique, au lieu des 10 ans initialement fixés.
La disparition partielle du questionnaire médical
La personne qui souhaite contracter un crédit immobilier est, par principe, invitée à répondre à un questionnaire de santé préalablement à la signature du contrat d’assurance. La loi Lemoine supprime, au 1er juin 2022, le questionnaire médical préalable à l’obtention de prêts immobiliers, lorsque les deux conditions suivantes sont remplies :
- les montants cumulés des crédits assurés sont inférieurs à 200 000 euros par emprunteur, soit 400 000 euros dans le cas d’un emprunt effectué en couple ;
- l’emprunteur aura moins de 60 ans lors de l’arrivée à échéance du prêt.
Dans ce cadre, les personnes victimes d’un accident ou malades devraient de fait échapper aux surprimes et aux refus d’assurance. Dans de telles conditions, il pourra être indispensable de porter une attention très particulière aux conditions générales comme aux clauses d’exclusion de garantie du contrat d’assurance emprunteur.
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