La Société Civile Immobilière : un régime spécial
La société civile immobilière (SCI) est une société civile de droit commun dont l’objet est un ou plusieurs biens immobiliers. Elle est régie par les articles 1845 à 1870-1 du Code Civil. Comment est-elle constituée ? Quelles sont ses règles de fonctionnement ? Quels sont ses avantages et ses inconvénients ?
La constitution de la SCI
La SCI a pour objet la gestion d’immeubles, la mise en location d’immeubles, ou encore, la construction d’immeubles en vue de leur vente.
Les conditions de constitution de la société civile de droit commun sont applicables à la SCI. Par conséquent :
- La SCI est créée par au moins deux associés, en vertu de l’article L. 1832 du Code Civil ;
- Le Code Civil n’exige pas de capital social minimum ;
- Le capital social doit être divisé en parts égales (article 1845-1 du Code Civil) ;
- Le capital social est constitué de deux types d’apports : les apports en nature (biens meubles ou immobiliers) et les apports en numéraires (sommes d’argent déposées sur un compte ouvert au nom de la SCI);
- Dans un délai d’un mois suivant la signature des statuts, la SCI doit faire l’objet de la publication d’un avis de création dans un journal d’annonces légales (JAL) ainsi que d’une immatriculation au registre du commerce et des sociétés (RCS).
A noter, enfin, que les associés ne sont pas tenus solidairement, mais conjointement des dettes sociales : c’est-à-dire que chaque associé n’est responsable qu’à proportion de sa participation au capital social.
Le fonctionnement de la SCI
A l’instar des sociétés civiles, la SCI est une société dont les modalités de fonctionnement sont librement déterminées par les associés.
Chaque associé dispose du droit de participer aux décisions collectives : ainsi, la règle de principe est que les décisions se prennent en assemblée (article 1853 du Code Civil).
Les associés désignent un ou plusieurs gérants, qui ne sont pas nécessairement associés. Les statuts fixent les règles de désignation et le mode d’organisation de la gérance. (article 1846 du Code Civil).
Le gérant réalise tous les actes de gestion entrant dans l’objet social et engage la société par ces actes dans les rapports avec les tiers. En revanche, il est possible que des actes non compris dans l’objet social de la société, engagent celle-ci, lorsque tous les associés ont consenti à l’acte, ou lorsque l’acte en cause est un cautionnement, consenti pour garantir les dettes d’un débiteur pour lequel la société civile se porte caution.
En cas de pluralité de gérants, ceux-ci exercent leurs pouvoirs séparément (articles 1848 et 1849 du Code Civil). Il est possible qu’un des gérants s’oppose à une opération avant qu’elle ne soit conclue par son cogérant.
Pourquoi choisir une SCI ?
Les avantages de la SCI
La SCI est beaucoup utilisée dans le monde des affaires, afin de séparer le bien immobilier des autres biens des associés, et ainsi, de le placer hors d’atteinte des créanciers.
Elle est aussi particulièrement indiquée pour la gestion d’un patrimoine familial.
Ainsi, la SCI permet de sortir du système rigide de l’indivision, dans lequel chaque propriétaire dispose, certes, une quote-part, mais détient des droits sur l’ensemble du bien. Par conséquent, lorsqu’un indivisaire souhaite quitter la copropriété et mettre en vente le bien, il contraint l’ensemble des copropriétaires à la vente. A contrario, dans une SCI, un associé peut céder ses parts sociales sans qu’il ne soit procédé à la vente du bien immobilier.
Les inconvénients de la SCI
La création d’une SCI nécessite des formalités administratives particulièrement contraignantes : rédaction des statuts, réalisation d’apports, publication d’un avis de création au journal d’annonces légales, immatriculation au Registre du commerce et des sociétés.
Cette lourdeur administrative perdure durant la vie de la société, à l’occasion notamment d’une modification des statuts. La décision doit alors être prise en assemblée générale ordinaire ou extraordinaire et déclarée au greffe du Tribunal du commerce.
