Dans un arrêt rendu le 9 juillet 2020, la Cour de cassation rappelle qu’il revient au locataire de démontrer qu’il n’est pas responsable des dégradations du logement en location.
Les faits d’espèce
Était en cause le refus par le bailleur de restituer au locataire le dépôt de garantie en raison de dégradations affectant le crépi de l’un des murs du logement. En l’espèce, l’état des lieux d’entrée ne faisait aucune mention de l’état des façades du logement. De fait, cela laisse planer le doute sur l’origine et l’auteur de ces dégradations.
En contestation de ce refus, le locataire l’assigne en restitution du dépôt de garantie et en paiement de l’indemnité de retard. En réponse, le bailleur a formulé une demande reconventionnelle de paiement de la remise en état des façades.
La procédure
Le tribunal d’instance de Roanne condamne le bailleur à la restitution du dépôt de garantie ainsi qu’au paiement de l’indemnité de retard. En effet, les juges de première instance constatent qu’il n’est pas possible de savoir si les dégradations sont imputables au locataire ou au bailleur.
Le bailleur fait grief au jugement du tribunal d’instance de Roanne en se fondant sur l’article 1353 du Code civil relatif à la charge de la preuve. D’après le requérant, il existe une présomption de bon état du logement en l’absence d’état des lieux. Sur la base de cette présomption, les dégradations sont ainsi imputables au locataire. Il revient alors à ce dernier de prouver qu’il n’a pas commis de faute.
La problématique
En matière de dégradation de biens en location, la charge de la preuve pèse-t-elle sur le locataire ou le bailleur ?
La solution retenue par la Cour
La Cour de cassation rappelle les termes de l’article 7 c de la loi du 6 juillet 1989. Celui-ci pose une obligation pour le locataire de répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat. Des exceptions existent en cas de :
- force majeure,
- faute du bailleur,
- ou fait d’un tiers que ce locataire n’a pas introduit dans le logement.
Le locataire est ainsi présumé responsable des dégradations et des pertes qui sont survenus durant le bail. A charge pour ce dernier de démontrer qu’il n’a pas commis de faute. Par ces motifs, la Cour rejoint la position du requérant et casse et annule l’arrêt attaqué.
Une présomption de faute du locataire en cas de dégradation des lieux
En vertu de l’article 7 c de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est responsable des dégradations et des pertes survenant pendant la durée du contrat. Même si dans les faits, il n’est pas possible de connaître l’origine et l’auteur des dommages intervenus dans le logement mis en location, faute de mention dans l’état des lieux d’entrée, il incombe au locataire de répondre de ces dégradations et pertes.
Le locataire peut s’exonérer de sa responsabilité en démontrant soit : la faute du bailleur, le cas de force majeure, ou le fait d’un tiers qui n’aurait pas été introduit par le locataire dans le logement.
En pratique, et pour éviter tout contentieux, le locataire doit donc faire preuve de vigilance lors de l’état des lieux d’entrée en indiquant les dégradations qui ne sont pas de son fait pour qu’elles ne lui soient pas imputées.
La jouissance des lieux par le locataire, condition de l’application de ce régime de responsabilité
Le locataire est présumé être à l’origine des dégradations des lieux parce qu’il a la jouissance du bien. Il est donc responsable des dommages causés durant la durée du bail.
A contrario, il ne peut être considéré comme responsable des dommages du logement mis en location après son départ. C’est ce qu’a rappelé la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 18 mars 1998 (Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 18 mars 1998, 96-11.624, Publié au bulletin).
