Le diagnostic de performance énergétique (DPE) a pour vocation d’informer le candidat acquéreur ou locataire sur la consommation énergétique du bien immobilier. Il se matérialise par un système d’étiquettes avec un classement de A à G, A correspondant aux meilleures performances et G aux plus mauvaises. Deux projets de décrets sont en cours d’examen. Ils auront pour effet de modifier sensiblement le DPE. Quels sont les changements à venir ? Quel sera l’impact sur les obligations des propriétaires fonciers ?
Les normes législatives régissant le DPE
La loi n° 2004/1349 du 9 décembre 2004 de simplification du droit impose qu’un diagnostic de performance énergétique (DPE) soit annexé à toute vente ou location immobilière, que ce soit un logement ou un bâtiment tertiaire.
Récemment, sous l’impulsion du droit européen, le gouvernement a manifesté une volonté de réformer le DPE. Ainsi, la loi ELAN du 23 novembre 2018 (n° 2018-1021) a supprimé son caractère informatif, pour rendre ses informations opposables au vendeur et au bailleur, et ce à partir du 1er janvier 2021. Avec pour objectif, entres autres, de lutter contre les « passoires thermiques », le 8 novembre 2019 a été adoptée la loi Énergie et Climat n° 2019-1147. Elle prévoit qu’à partir du 1er janvier 2022, le DPE devra être accompagné d’un audit énergétique pour les logements ayant une consommation énergétique de 331 kilowattheures et plus, par m² et par an.
Deux projets de décrets, qui mettent en application de nombreuses dispositions de la loi ELAN et de la loi Énergie et Climat, ont été examinés le 3 mars 2020 par le Conseil supérieur de la construction et de l’efficacité énergétique. Il s’agit d’une réforme importante du diagnostic de performance énergétique, qui devrait entrer en vigueur le 1er janvier 2021.
L’opposabilité du DPE
À ce jour, le DPE n’a qu’une valeur informative. Cela veut dire que l’acquéreur ou le locataire du bien immobilier ne peut se prévaloir des informations qu’il contient à l’encontre du vendeur ou du bailleur. Mais à partir du 1er janvier 2021, le DPE sera opposable. Le vendeur ou le bailleur engagera sa responsabilité contractuelle lors de la réalisation d’un diagnostic et l’acheteur ou le locataire pourra obtenir réparation en cas de manquement, de faute ou d’erreur.
Un DPE plus fiable, plus accessible et plus visible
Amélioration de la fiabilité
Le gouvernement a revu les méthodes et les critères d’évaluation du diagnostic, pour une meilleure efficacité.
- Les méthodes d’évaluation :
Actuellement, il existe deux méthodes. La méthode conventionnelle est basée sur l’analyse des caractéristiques du bâti. La méthode sur facture analyse les performances par rapport aux factures d’énergie du logement. Pour plus de cohérence, le nouveau décret met fin à la méthode d’évaluation sur facture, jugée moins efficace.
- Les critères d’évaluation :
Jusqu’à présent, étaient seulement prises en compte la consommation de chauffage et de refroidissement et la production d’eau chaude sanitaire. Trois nouveaux critères vont être ajoutés : l’éclairage, la ventilation et la capacité du bâtiment à bien réagir aux épisodes de fortes chaleurs.
Une meilleure visibilité
Les décrets organisent également la communication du DPE pour le rendre plus accessible aux ménages.
- Les obligations dans les annonces immobilières (en ligne et vitrine) et dans les contrats de bail :
Dès le 1er janvier 2021, devront apparaître l’étiquette énergétique du bien (quantité d’énergie consommée par le logement), mais aussi une nouvelle étiquette climat (émissions de gaz à effet de serre).
À partir du 1er janvier 2022, devront être indiquées l’obligation de ne pas dépasser le seuil de 330 kWh d’énergie primaire par mètre carré et par an, et une estimation des dépenses théoriques d’énergie du logement.
- Les recommandations de travaux énergétiques figureront sur le nouveau DPE. Mais lesdits travaux ne seront obligatoires qu’à partir du 1er janvier 2028 (ou 2033 pour les copropriétés en difficulté). Aucune sanction n’est donc prévue avant 2028.
Mise en œuvre du nouveau DPE
La transition de l’ancien au nouveau diagnostic sera échelonnée sur plusieurs années. Les décrets prévoient de réduire la durée de validité des anciens DPE : ceux réalisés jusqu’au 31 décembre 2017 ne seront valables que jusqu’à fin 2023, soit six ans au lieu de dix ; ceux effectués entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2020 courront jusqu’au 31 décembre 2024. Les nouveaux diagnostics établis à partir du 1er janvier 2021 seront valables dix ans.
Par ces décrets, le gouvernement souhaite inciter les propriétaires à faire les travaux nécessaires, pour une meilleure performance énergétique de leurs biens immobiliers. Le nouveau DPE aura une incidence sur les transactions immobilières car les négociations et accords pourront être rompus en raison d’un DPE opposable. Les bailleurs seront également impactés, car il est possible que les biens trop énergivores soient à terme interdits à la location. Pour en savoir plus et vous mettre en conformité avec la loi, n’hésitez pas à vous faire assister et conseiller par des professionnels du droit immobilier.
