La sous-location est une option souvent ramenée dans les discussions pour rentabiliser son investissement immobilier. Elle offre la possibilité au locataire d’un local commercial de le louer à son tour à un sous-locataire moyennant contrepartie financière.
Néanmoins, peu de gens sont finalement au courant de ce que dit la législation sur les baux commerciaux en vigueur. En effet, la plupart peuvent hésiter à franchir le pas par peur de ne pas être conforme à celle-ci.
Qu’est-ce que dit la législation sur la sous-location professionnelle ? Quels sont les risques juridiques au non-respect de la législation en vigueur ?
La sous-location professionnelle : ce que dit la loi
Peu de dispositions encadrent la sous-location professionnelle. Seuls les articles L. 145-31 et L-145-32 du Code de commerce peuvent aiguiller les parties prenantes, à savoir les propriétaires, les bailleurs, les locataires et les sous-locataires.
La sous-location professionnelle par principe interdite
L’article L. 145-31 alinéa 1 du Code de commerce pose le principe selon lequel la sous-location est interdite. En revanche, une stipulation contraire du bail ou un accord du bailleur peut déroger à ce principe.
Pour la rédaction des stipulations du contrat ou de l’avenant au contrat, faire appel à un avocat spécialiste en droit immobilier parait indispensable pour se conformer à la législation et à la jurisprudence en vigueur.
Les conditions nécessaires à la sous-location professionnelle
L’article 145-31 alinéa 2 du Code de commerce indique que le propriétaire doit concourir à l’acte pour que la sous-location puisse être effectuée. C’est le cas lorsque le propriétaire s’est fait représenter par une personne morale ou par un tiers pour contracter le bail.
L’article 145-31 alinéa 4 du Code de commerce précise le formalisme à adopter par le locataire pour faire connaître son intention au propriétaire. Ainsi, le locataire doit procéder par un acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le propriétaire dispose d’un délai de quinze jours pour délivrer une réponse favorable.
Autre possibilité : devenir agent immobilier. Pour ce faire, il faut un niveau d’études Bac + 3. Une demande doit être effectuée à la chambre de commerce et de l’industrie.
Les conditions nécessaires au renouvellement du bail de sous-location
L’article L. 145-32 du Code de commerce dispose que le sous-locataire est en droit de demander le renouvellement du bail de sous-location au locataire, sous réserve d’obtenir l’aval du bailleur. Dans ce cas, le concours du propriétaire doit être également obtenu, bien que l’article ne le précise pas expressément.
Dans le cas où le bail principal venait à expirer, le propriétaire qui a autorisé ou agréé expressément ou tacitement la sous-location est dans l’obligation d’accepter le renouvellement. De plus, dans le cas d’une sous-location partielle, les lieux objets de la sous-location et de la location principale ne doivent pas former un tout indivisible, que ce soit matériellement ou dans l’intention commune des parties.
La faculté du propriétaire d’augmenter le prix du loyer
Lorsque le prix du loyer est inférieur au montant de la sous-location, l’article 145-31 alinéa 3 du Code de commerce ajoute que le propriétaire est en droit de demander l’augmentation du loyer principal.
Cette disposition renforce donc les droits des propriétaires qui peuvent, ainsi, interférer dans les investissements mis en œuvre par son locataire.
Pour y remédier, une stipulation selon laquelle le propriétaire renonce à son droit d’augmenter le loyer du locataire peut être intégrée dans le bail.
La sous-location professionnelle : ce que vous risquez
Les risques juridiques encourus par le locataire qui n’aurait pas satisfait à ses obligations sont importants.
Dans un premier temps, le bailleur qui le découvre peut résilier le bail commercial, ou du moins, ne pas le renouveler, et ce sans indemnité. Dans un second temps, la résiliation du bail commercial entraîne celle du bail de sous-location. Si cette résiliation a été effectuée de manière anticipée, la responsabilité du locataire à l’égard du sous-locataire peut être engagée.
