{"id":20888,"date":"2021-02-24T14:48:00","date_gmt":"2021-02-24T13:48:00","guid":{"rendered":"https:\/\/avoloi.eu\/?p=20888"},"modified":"2021-02-24T14:48:00","modified_gmt":"2021-02-24T13:48:00","slug":"residences-tourisme-loyers","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/avoloi.fr\/blog\/residences-tourisme-loyers\/","title":{"rendered":"R\u00e9sidences de tourisme : le gestionnaire peut-il refuser de payer les loyers ?"},"content":{"rendered":"

Pour faire face \u00e0 la chute du taux de remplissage des r\u00e9sidences de tourisme en cette p\u00e9riode d\u2019\u00e9pid\u00e9mie de Covid-19<\/a>, certains gestionnaires prennent le parti de ne pas ouvrir \u00e0 la client\u00e8le toutes les r\u00e9sidences qu\u2019ils exploitent. Tirant pr\u00e9texte des mesures de fermetures administratives, nombre de ces exploitants refusent de payer les loyers<\/a> des r\u00e9sidences qu\u2019ils ont eux-m\u00eames d\u00e9cid\u00e9 de fermer. Mais en ont-ils r\u00e9ellement le droit\u00a0?<\/p>\n

Le paiement des loyers\u00a0: une obligation pour l\u2019exploitant de r\u00e9sidences de tourisme<\/h2>\n

Certains particuliers ont fait le choix d\u2019investir dans l\u2019acquisition d\u2019une ou plusieurs r\u00e9sidences de tourisme en vue de les louer par le biais d\u2019un bail commercial \u00e0 un exploitant professionnel du tourisme. L\u2019op\u00e9ration permet ainsi aux investisseurs de se constituer \u00e0 cr\u00e9dit un patrimoine immobilier tout en b\u00e9n\u00e9ficiant d\u2019un r\u00e9gime fiscal de loueur meubl\u00e9 non professionnel. Il revient alors \u00e0 l\u2019exploitant, en tant que locataire de ces biens immobiliers, de g\u00e9rer le lot de r\u00e9sidences et de s\u2019acquitter des loyers correspondants aupr\u00e8s des propri\u00e9taires.<\/p>\n

Mais depuis l\u2019apparition de la crise sanitaire, des exploitants de r\u00e9sidences de tourisme ont d\u00e9cid\u00e9 sans aucune concertation avec les propri\u00e9taires de fermer temporairement certaines r\u00e9sidences et de s\u2019affranchir du paiement de leurs loyers.<\/p>\n

Or, s\u2019il est vrai que le Gouvernement a pr\u00e9vu une s\u00e9rie de mesures de soutien aux entreprises pour affronter les cons\u00e9quences \u00e9conomiques des fermetures administratives, leur application reste conditionn\u00e9e \u00e0 un ensemble de crit\u00e8res auxquels ne r\u00e9pondent pas tous les exploitants de r\u00e9sidences de tourisme. De plus, aucune de ces mesures n\u2019impose une exon\u00e9ration de loyer au profit du locataire.<\/p>\n

Les exceptions au paiement des loyers commerciaux<\/h2>\n

Des exceptions l\u00e9gales et parfois contractuelles \u00e0 l\u2019obligation de paiement des loyers existent. Le contrat de bail peut en effet comporter une liste de cas destin\u00e9s \u00e0 justifier le non-paiement du loyer. Il convient dans un premier temps de v\u00e9rifier si le bail inclut l\u2019\u00e9pid\u00e9mie<\/strong> au titre de ces cas.<\/p>\n

Mais pour se dispenser du paiement de leurs loyers, les exploitants de r\u00e9sidences de tourisme n\u2019h\u00e9sitent pas \u00e0 avancer diff\u00e9rents arguments dont les fondements sont strictement encadr\u00e9s par la loi.<\/p>\n

L\u2019exception d\u2019inex\u00e9cution<\/h3>\n

Selon certains gestionnaires de r\u00e9sidences de tourisme, les bailleurs se trouveraient dans l\u2019impossibilit\u00e9 de louer leurs biens immobiliers en raison des mesures administratives adopt\u00e9es par le Gouvernement dans le cadre de l\u2019\u00e9pid\u00e9mie de Coronavirus. Cette situation constituerait donc un manquement des bailleurs \u00e0 leur obligation de d\u00e9livrance des lots ce qui justifierait la suspension du paiement des loyers. Toutefois, cet argument ne peut \u00eatre retenu qu\u2019en pr\u00e9sence de conditions d\u2019exploitation particuli\u00e8res incluses dans le contrat de bail.<\/p>\n

La force majeure<\/h3>\n

Bien que l\u2019impact de l\u2019\u00e9pid\u00e9mie de Covid-19 n\u00e9cessite d\u2019\u00eatre analys\u00e9 au cas par cas par les juges comp\u00e9tents, les difficult\u00e9s de tr\u00e9sorerie des gestionnaires de r\u00e9sidences de tourisme sont par principe exclus des cas de force majeure<\/a>. L\u2019\u00e9pid\u00e9mie ne peut en effet constituer un \u00e9v\u00e9nement impr\u00e9visible et irr\u00e9sistible rendant impossible l\u2019obligation de l\u2019exploitant de payer les loyers du seul fait que l\u2019ex\u00e9cution du contrat de bail deviendrait \u00e0 son \u00e9gard moins rentable.<\/p>\n

Les moyens d\u2019action des propri\u00e9taires<\/h2>\n

Devant le refus des gestionnaires d\u2019exploiter les r\u00e9sidences, les propri\u00e9taires ne sont pas pour autant d\u00e9munis juridiquement. Les bailleurs disposent en effet de moyens de conciliation et de proc\u00e9dures judiciaires pour contraindre les exploitants \u00e0 respecter leurs engagements contractuels.<\/p>\n

La conciliation amiable<\/h3>\n

La baisse des loyers peut se n\u00e9gocier sur la base des comptes d\u2019exploitation de la r\u00e9sidence dont la loi exige la communication. Par ailleurs, le montant du loyer se d\u00e9termine en fonction de la valeur locative du bien \u00e9tablie sur la base des \u00e9l\u00e9ments d\u00e9taill\u00e9s \u00e0 l\u2019article L145-33 du Code de commerce<\/a>.<\/p>\n

La conciliation judiciaire<\/h3>\n

G\u00e9n\u00e9ralement invoqu\u00e9e en faveur des entreprises, la conciliation judiciaire doit toutefois veiller \u00e0 la situation propre \u00e0 chaque r\u00e9sidence et chaque bailleur dans le cadre des n\u00e9gociations. En effet, certains de ces investisseurs victimes de la baisse des loyers ou d\u2019impay\u00e9s peuvent se trouver en difficult\u00e9 face au remboursement de leurs cr\u00e9dits et risquer le surendettement.<\/p>\n

La r\u00e9siliation du bail de plein droit<\/h3>\n

Lorsque la clause r\u00e9solutoire du bail inclut le d\u00e9faut d\u2019exploitation du fonds de commerce par le locataire au titre des motifs de r\u00e9siliation du contrat, cette r\u00e9siliation s\u2019effectue de plein droit.<\/p>\n

La r\u00e9siliation judiciaire du bail<\/h3>\n

Si le gestionnaire ne remplit pas son obligation d\u2019exploitation du fonds de commerce conform\u00e9ment aux termes du bail commercial, le bailleur est en droit de solliciter la r\u00e9siliation judiciaire du contrat.<\/p>\n

Le non-renouvellement du bail<\/h3>\n

Le fait de cesser d\u2019exploiter durablement la r\u00e9sidence de tourisme peut dans certains cas conduire \u00e0 un motif suffisamment grave et l\u00e9gitime justifiant le refus par le bailleur du renouvellement du bail sans avoir \u00e0 verser une indemnit\u00e9 d\u2019\u00e9viction.<\/p>\n

Compte tenu de la complexit\u00e9 de certaines proc\u00e9dures et de la particularit\u00e9 de chaque situation, les professionnels du droit peuvent apporter une aide pr\u00e9cieuse pour \u00e9tudier chaque contrat de bail et cibler l\u2019action la plus appropri\u00e9e.<\/p>\n

Photo de Nik Lan\u00fas<\/a> \/\u00a0Unsplash<\/a><\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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