{"id":19335,"date":"2020-09-02T15:23:00","date_gmt":"2020-09-02T15:23:00","guid":{"rendered":"https:\/\/avoloi.eu\/?p=19335"},"modified":"2020-09-02T15:23:00","modified_gmt":"2020-09-02T15:23:00","slug":"bailleurs-negocier-a-la-baisse-les-loyers-a-la-demande-du-locataire","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/avoloi.fr\/blog\/bailleurs-negocier-a-la-baisse-les-loyers-a-la-demande-du-locataire\/","title":{"rendered":"Bailleurs : n\u00e9gocier \u00e0 la baisse les loyers \u00e0 la demande du locataire"},"content":{"rendered":"<p style=\"text-align: justify\">Sollicit\u00e9s durant l\u2019\u00e9tat d\u2019urgence sanitaire li\u00e9 au Coronavirus pour la suspension des loyers commerciaux ou professionnels, certains bailleurs se trouvent d\u00e9sormais confront\u00e9s aux difficult\u00e9s financi\u00e8res des entreprises locataires et \u00e0 la menace d\u2019impay\u00e9s sur les prochaines \u00e9ch\u00e9ances de loyers. Pour assurer la p\u00e9rennit\u00e9 de leur entreprise, nombre de preneurs commerciaux seront contraints de n\u00e9gocier \u00e0 la baisse leurs loyers. Mais le bailleur a-t-il, dans ce contexte, l\u2019obligation d\u2019acc\u00e9der \u00e0 leur demande&nbsp;?<\/p>\n<h2 style=\"text-align: justify\"><strong>Le principe de la r\u00e9vision triennale<\/strong><\/h2>\n<p style=\"text-align: justify\">Le prix du loyer est fix\u00e9 d\u2019un commun accord entre le bailleur et le locataire lors de la signature du contrat de bail initial. Son montant est en principe calcul\u00e9 \u00e0 partir de la valeur locative des locaux. Le bailleur peut n\u00e9anmoins soumettre au locataire une modification du prix du loyer \u00e0 l\u2019occasion du renouvellement du bail commercial sous r\u00e9serve de respecter une proc\u00e9dure particuli\u00e8re.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify\">En cours de bail, la variation du loyer peut s\u2019op\u00e9rer \u00e0 la hausse comme \u00e0 la baisse par la mise en jeu de <strong>la r\u00e9vision triennale<\/strong> (dite aussi \u00ab&nbsp;r\u00e9vision l\u00e9gale&nbsp;\u00bb) rigoureusement encadr\u00e9e par les dispositions du Code de commerce. Le locataire a ainsi la possibilit\u00e9, dans la cadre de cette r\u00e9vision triennale, de solliciter aupr\u00e8s du bailleur une r\u00e9duction du prix du loyer \u00e0 la condition, toutefois, qu\u2019un d\u00e9lai de 3 ans se soit \u00e9coul\u00e9 depuis son entr\u00e9e en jouissance lorsqu\u2019il s\u2019agit du bail initial ou bien \u00e0 compter de la date d\u2019effet du bail renouvel\u00e9 ou de la derni\u00e8re r\u00e9vision de loyer. En outre, pour \u00eatre valable, la demande en r\u00e9vision du preneur \u00e0 bail exige le respect d\u2019un certain formalisme. Sa notification en bonne et due forme d\u00e9terminera alors la date de prise d\u2019effet du loyer r\u00e9vis\u00e9.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify\">La r\u00e9vision l\u00e9gale est, sauf exception, plafonn\u00e9e. Ainsi, en l\u2019absence d\u2019accord entre le bailleur et le locataire sur le montant de la r\u00e9duction, le prix du loyer r\u00e9vis\u00e9 ne pourra exc\u00e9der la variation de l\u2019indice de r\u00e9f\u00e9rence applicable, selon le cas, en mati\u00e8re de baux commerciaux ou de baux professionnels.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify\">En marge de la r\u00e9vision triennale, le bail commercial inclut parfois une <strong>clause d\u2019indexation<\/strong>, \u00e9galement appel\u00e9e \u00ab&nbsp;clause d\u2019\u00e9chelle mobile&nbsp;\u00bb. Ce dispositif contractuel, cumulable avec la r\u00e9vision l\u00e9gale, conduit \u00e0 faire \u00e9voluer le loyer de fa\u00e7on automatique selon une p\u00e9riodicit\u00e9 librement convenue entre les parties. Le loyer est, dans ce cas, index\u00e9 sur la variation d\u2019un indice de r\u00e9f\u00e9rence pr\u00e9cis\u00e9 dans le contrat de bail.<\/p>\n<h2 style=\"text-align: justify\"><strong>Impact de la crise sanitaire sur la r\u00e9vision des loyers<\/strong><\/h2>\n<p style=\"text-align: justify\">Au vu du contexte \u00e9conomique incertain, les entreprises les plus impact\u00e9es par la crise sanitaire pourraient \u00eatre tent\u00e9es de n\u00e9gocier la r\u00e9vision de leurs loyers \u00e0 la baisse. A ce titre, plusieurs fondements juridiques pourraient \u00eatre invoqu\u00e9s \u00e0 l\u2019appui de leur demande, parmi lesquels se trouvent&nbsp;:<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify\">\n<li>la <strong>force majeure<\/strong> (article 1218 du Code civil) du fait, par exemple, de l\u2019adoption de certaines mesures par le Gouvernement dans le cadre de la lutte contre la pand\u00e9mie (telles que la fermeture temporaire des commerces) susceptibles de rendre l\u2019ex\u00e9cution du contrat de bail impossible pour le locataire comme pour le bailleur et de justifier ainsi la suspension temporaire des loyers. Pour m\u00e9moire, les bailleurs qui renonceraient spontan\u00e9ment \u00e0 percevoir les loyers entre le 15 avril et le 31 d\u00e9cembre 2020 peuvent, sous conditions, b\u00e9n\u00e9ficier d\u2019un r\u00e9gime fiscal sp\u00e9cifique de non-imposition des loyers abandonn\u00e9s&nbsp;;<\/li>\n<li>l\u2019<strong>impr\u00e9vision<\/strong> (article 1195 du Code civil) en raison d\u2019un changement de circonstances, en l\u2019occurrence la survenance de la pand\u00e9mie, qui ne pouvait \u00eatre pr\u00e9visible au moment de la conclusion du contrat de bail et qui rendrait l\u2019ex\u00e9cution de celui-ci excessivement on\u00e9reuse pour l\u2019un des cocontractants&nbsp;;<\/li>\n<li>la <strong>modification mat\u00e9rielle des facteurs locaux de commercialit\u00e9<\/strong> ayant entra\u00een\u00e9 une variation de 10 % de la valeur locative (article L. 145-38 al. 3 du Code de commerce). La d\u00e9gradation des facteurs locaux de commercialit\u00e9 pourrait s\u2019exprimer, entre autres, par une baisse significative de fr\u00e9quentation de certains quartiers par suite de fermetures d\u00e9finitives de commerces, d\u2019augmentation du nombre de bureaux vacants et de diminution importante du nombre de salari\u00e9s dans les zones concern\u00e9es. Une chute cons\u00e9quente de la valeur locative des locaux lou\u00e9s par le preneur justifierait alors une demande en diminution des loyers lors de la r\u00e9vision triennale du bail ou de son renouvellement.<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify\">Quelle que soit la situation, il demeure bien \u00e9videmment pr\u00e9f\u00e9rable de privil\u00e9gier un accord amiable. Mais en cas d\u2019\u00e9chec des n\u00e9gociations, le bailleur conserve, sauf mesures exceptionnelles, la facult\u00e9 d\u2019user de la clause r\u00e9solutoire pour d\u00e9faut de paiement des loyers. Le juge pourra \u00e9galement \u00eatre saisi par l\u2019une ou l\u2019autre des parties aux fins d\u2019appr\u00e9ciation des fondements juridiques invoqu\u00e9s et de r\u00e9vision du loyer ou de r\u00e9siliation du bail.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Sollicit\u00e9s durant l\u2019\u00e9tat d\u2019urgence sanitaire li\u00e9 au Coronavirus pour la suspension des loyers commerciaux ou professionnels, certains bailleurs se trouvent d\u00e9sormais confront\u00e9s aux difficult\u00e9s financi\u00e8res des entreprises locataires et \u00e0 la menace d\u2019impay\u00e9s sur les prochaines \u00e9ch\u00e9ances de loyers.<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":19374,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[281],"tags":[405,495,32,496],"class_list":["post-19335","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-droit-fiscal-patrimonial","tag-bail-commercial","tag-indexation","tag-loyer","tag-revision-triennale"],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v27.2 - 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