La sous-location est une option souvent ramen\u00e9e dans les discussions pour rentabiliser son investissement immobilier. Elle offre la possibilit\u00e9 au locataire d’un local commercial de le louer \u00e0 son tour \u00e0 un sous-locataire moyennant contrepartie financi\u00e8re.<\/p>\n
N\u00e9anmoins, peu de gens sont finalement au courant de ce que dit la l\u00e9gislation sur les baux commerciaux en vigueur. En effet, la plupart peuvent h\u00e9siter \u00e0 franchir le pas par peur de ne pas \u00eatre conforme \u00e0 celle-ci.<\/p>\n
Qu\u2019est-ce que dit la l\u00e9gislation sur la sous-location professionnelle ? Quels sont les risques juridiques au non-respect de la l\u00e9gislation en vigueur ?<\/p>\n
Peu de dispositions encadrent la sous-location professionnelle. Seuls les articles L. 145-31 et L-145-32 du Code de commerce peuvent aiguiller les parties prenantes, \u00e0 savoir les propri\u00e9taires, les bailleurs, les locataires et les sous-locataires.<\/p>\n
L\u2019article L. 145-31 alin\u00e9a 1 du Code de commerce pose le principe selon lequel la sous-location est interdite. En revanche, une stipulation contraire du bail ou un accord du bailleur peut d\u00e9roger \u00e0 ce principe.<\/p>\n
Pour la r\u00e9daction des stipulations du contrat ou de l\u2019avenant au contrat, faire appel \u00e0 un avocat sp\u00e9cialiste en droit immobilier parait indispensable pour se conformer \u00e0 la l\u00e9gislation et \u00e0 la jurisprudence en vigueur.<\/p>\n
L\u2019article 145-31 alin\u00e9a 2 du Code de commerce indique que le propri\u00e9taire doit concourir \u00e0 l\u2019acte pour que la sous-location puisse \u00eatre effectu\u00e9e. C\u2019est le cas lorsque le propri\u00e9taire s\u2019est fait repr\u00e9senter par une personne morale ou par un tiers pour contracter le bail.<\/p>\n
L\u2019article 145-31 alin\u00e9a 4 du Code de commerce pr\u00e9cise le formalisme \u00e0 adopter par le locataire pour faire conna\u00eetre son intention au propri\u00e9taire. Ainsi, le locataire doit proc\u00e9der par un acte extrajudiciaire ou par lettre recommand\u00e9e avec demande d\u2019avis de r\u00e9ception. Le propri\u00e9taire dispose d\u2019un d\u00e9lai de quinze jours pour d\u00e9livrer une r\u00e9ponse favorable.<\/p>\n
Autre possibilit\u00e9 : devenir agent immobilier. Pour ce faire, il faut un niveau d\u2019\u00e9tudes Bac + 3. Une demande doit \u00eatre effectu\u00e9e \u00e0 la chambre de commerce et de l\u2019industrie.<\/p>\n
L’article L. 145-32 du Code de commerce dispose que le sous-locataire est en droit de demander le renouvellement du bail de sous-location au locataire, sous r\u00e9serve d’obtenir l’aval du bailleur. Dans ce cas, le concours du propri\u00e9taire doit \u00eatre \u00e9galement obtenu, bien que l\u2019article ne le pr\u00e9cise pas express\u00e9ment.<\/p>\n
Dans le cas o\u00f9 le bail principal venait \u00e0 expirer, le propri\u00e9taire qui a autoris\u00e9 ou agr\u00e9\u00e9 express\u00e9ment ou tacitement la sous-location est dans l’obligation d’accepter le renouvellement. De plus, dans le cas d’une sous-location partielle, les lieux objets de la sous-location et de la location principale ne doivent pas former un tout indivisible, que ce soit mat\u00e9riellement ou dans l’intention commune des parties.<\/p>\n
Lorsque le prix du loyer est inf\u00e9rieur au montant de la sous-location, l\u2019article 145-31 alin\u00e9a 3 du Code de commerce ajoute que le propri\u00e9taire est en droit de demander l\u2019augmentation du loyer principal.<\/p>\n
Cette disposition renforce donc les droits des propri\u00e9taires qui peuvent, ainsi, interf\u00e9rer dans les investissements mis en \u0153uvre par son locataire.<\/p>\n
Pour y rem\u00e9dier, une stipulation selon laquelle le propri\u00e9taire renonce \u00e0 son droit d\u2019augmenter le loyer du locataire peut \u00eatre int\u00e9gr\u00e9e dans le bail.<\/p>\n
Les risques juridiques encourus par le locataire qui n\u2019aurait pas satisfait \u00e0 ses obligations sont importants.<\/p>\n
Dans un premier temps, le bailleur qui le d\u00e9couvre peut r\u00e9silier le bail commercial, ou du moins, ne pas le renouveler, et ce sans indemnit\u00e9. Dans un second temps, la r\u00e9siliation du bail commercial entra\u00eene celle du bail de sous-location. Si cette r\u00e9siliation a \u00e9t\u00e9 effectu\u00e9e de mani\u00e8re anticip\u00e9e, la responsabilit\u00e9 du locataire \u00e0 l\u2019\u00e9gard du sous-locataire peut \u00eatre engag\u00e9e.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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